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L'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) a publié une étude dans laquelle elle compare les performances sur 5, 10, 15, 20, 30 et 40 ans de l'immobilier (logement, bureaux, foncières cotées, SCPI) à celle des autres placements de référence : placements monétaires, assurance-vie, obligations, actions, or …
Pour pouvoir comparer tous ces placements de nature parfois très différente, l'IEIF utilise un indicateur financier appelé le TRI (Taux de Rentabilité Interne). Le TRI sur 10 ans prend en compte pour un placement donné tous les flux sur 10 ans (achats, ventes, revenus, frais, fiscalité …) et calcule un rendement annuel.
Une large palette de placements
L'angle choisi dans cette étude est celui des placements immobiliers, que l'IEIF compare à une palette de placements de référence.
Elle calcule ainsi le TRI des investissements immobiliers sous différentes formes : l'achat de parts de SCPI ou d'OPCI, l'investissement direct dans l'immobilier de logement ou de bureaux, l'achat de foncières cotées (encore appelées SIIC).
Le TRI de ces placements immobiliers sont comparés à ceux d'autres placements de référence comme les fonds en euros des contrats d'assurance vie, le livret A, les actions, l'or, les obligations, etc.
Les actions et foncières cotées sont les plus performantes
Sur 10, 15 et 20 ans les foncières cotées ont offert les meilleures performances avec un TRI de 7.3% sur 10 ans et de 13.2% sur 20 ans. Sur 5, 30 et 40 ans, ce sont les actions qui tirent leur épingle du jeu. La capacité des actions à capter l'évolution de la croissance économique explique ces performances.
L'immobilier direct arrive en deuxième position
Sur 10, 15, 20 et 30 ans, le logement (France et Paris) arrive en tête des actifs immobiliers. La crise de 2008 a impacté cet actif sur 5 ans, mais la remontée des prix dans les principales métropoles françaises devrait le faire remonter dans la hiérarchie des placements.
Sur 5 ans, les bureaux obtiennent de meilleures performances. La très forte valorisation des actifs résidentiels à Paris entre 1999 et 2011, suivie d'un tassement entre 2012 et 2015, explique cette performance.
Les SCPI surperforment systématiquement les OPCI, sauf sur 30 ans, où ces derniers bénéficient à plein des performances à long terme de leur poche actions.
Les SCPI et SIIC spécialisés en « commerces » affichent de meilleures performances que ceux spécialisés en « bureaux » sur 10 et 15 ans. Sur courte période (5 ans) les actifs « bureaux » font mieux que les « commerces » qui souffrent notamment de la concurrence croissante du e-commerce et de la recherche d'un nouveau modèle économique.
Les placements les plus performants
Le rapport rendement / risque
Les actions et les foncières cotées sont en tête des placements les plus rémunérateurs, mais également les plus risqués (niveau de volatilité élevé). Les SCPI offrent un couple risque/rentabilité très performant. Les placements monétaires et l'assurance vie se trouvent en queue de peloton avec des niveaux de volatilité très limités, mais au prix de performances de plus en plus faibles.
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